美國成屋銷售不如預期 房價創紀錄新高達44.06萬美元

美國6月成屋銷售月減2.4%，年化率降至409萬戶，低於市場共識的420萬戶，中間房價達44.06萬美元創歷史新高，而房貸利率逼近6.6%，使買家卻步。

全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示：「每月成屋銷售活動因房貸利率小幅波動而出現反覆，顯示購屋者對負擔能力條件的敏感程度。」

四大區域中有三區銷售下滑，其中南部——全美最大的成屋市場——跌幅最大，達3.6%。東北部是唯一錄得成長的區域。首次購屋者佔交易量的33%，低於5月的35%，也遠低於Yun認為健康市場所需的40%占比。庫存為156萬戶，僅較去年同期成長1.3%，且為2026年以來首次出現月度下降。

這項數據凸顯了房地產市場陷入高借貸成本與供應不足的雙重困境。雖然30年期固定房貸利率已從衝突後高點回落，但根據房地美（Freddie Mac）數據，仍較衝突前水準高出約45個基點。Yun形容年比庫存增幅「微不足道」，並表示市場需要增加30%至40%的供應量才能有效改善負擔能力。

自2023年以來，銷售量一直徘徊在約400萬戶的年化水準，遠低於約520萬戶的歷史常態。2026年上半年經季節性調整後的銷售量僅較2025年同期成長0.7%，反映市場陷入多年低迷。

NAR數據顯示，中間房價年增1.8%至44.06萬美元，為連續第36個月房價年比上漲。儘管漲幅已從2021年和2022年兩位數的增長速度大幅放緩，但以任何歷史標準衡量，房價仍處於高位。Yun指出，薪資增長目前已超過房價漲幅，相較一年前負擔能力略有改善。

供給限制持續，政策回應陷入停滯

庫存短缺仍是結構性瓶頸。全美住宅建築商協會（NAHB）估計，全國住房缺口約為120萬戶，主要集中在入門級住宅。以6月的銷售速度計算，市場上的156萬戶庫存相當於4.6個月的供應量——低於傳統上代表平衡市場的5至6個月區間。

國會近期通過的一項兩黨住房負擔能力法案，包括限制投資公司購買獨棟住宅及簡化建設項目的環境審查等措施。然而，總統唐納·川普（Donald Trump）拒絕簽署該法案，直到另一項單獨的投票措施通過為止，使政策回應陷入僵局。

未來走向取決於房貸利率。6月的成交主要反映4月和5月簽約的案件，當時30年期平均利率介於6.23%至6.53%之間。由於利率仍徘徊在6.6%附近，短期銷售前景依然低迷。就業增長——自年初以來已新增超過50萬個工作崗位——為住房需求提供了支撐，但在利率顯著下降或庫存大幅擴張之前，持續復甦似乎不太可能。

本文僅供參考，不構成投資建議。