新世界發展與Ares Management將長沙灣商業項目劈價57% 困境加劇

據彭博社援引知情人士報導，該合資企業將長沙灣物業的售價下調至每平方呎最低5,600港元，低於去年推出時的每平方呎13,000港元。

知情人士透露：「在計算各類折扣及現金回贈後，部分單位的最新售價為每平方呎5,600港元。」他們表示，該綜合項目（位於永康街83號）其他單位目前的售價約為每平方呎7,000港元。

高達57%的降幅，是近年來香港商業地產市場最劇烈的降價之一。根據公司申報文件，當前價格遠低於新世界發展在2017年收購該地塊時每平方呎8,000港元的容許值。該綜合項目位於長沙灣荔枝角港鐵站旁，座落於一個工業區，新鴻基地產及恆基兆業等開發商在該區已推動多個商業重建項目。

此次降價顯示香港商業地產市場困境加深，利率高企及租戶需求疲軟迫使開發商虧損出售資產。對新世界發展而言，以低於土地成本價格出售，勢必進一步壓縮其資產負債表及信貸狀況。消息公布後，該開發商股價下跌3.4%，交易所數據顯示，6月26日做空比率達到交易量的41.5%。

此次降價反映香港商業地產板塊廣泛的重新定價。根據公司歷史披露資料，新世界發展上一次以低於購入成本出售香港主要資產，是在2003年SARS疫情期間，當時物業價格從1997年高點回落逾60%。目前每平方呎5,600港元的價格，較過去五年長沙灣區開發商支付的平均商業地價溢價低約30%（基於政府土地出售紀錄）。摩根大通在近期一份研究報告中警告，恆生指數持續疲軟將是下半年香港樓價的最大下行風險。

合資企業的激進降價，可能迫使其他在該區持有商業資產的開發商重新評估其估值。知情人士表示，與新世界合作該項目的Ares Management，很可能正尋求退出該頭寸並重新部署資金。隨著香港借貸成本持續高企及經濟增長放緩，預計未來數季商業板塊將出現進一步價格調整。恆生地產分類指數今年以來持續下跌，投資者已將板塊內更低的資產價值納入定價，長實集團及信和置業等同行亦因市場轉弱而面臨逆風。

此次降價正值新世界發展面臨挑戰之際。該公司一直透過出售非核心資產來降低槓桿，包括今年早些時候出售啟德體育園項目部分股權。以虧損價格出售長沙灣商業單位，雖能帶來即時現金，但可能觸發減值損失，影響其報告盈利。該開發商高達41.5%的做空比率顯示投資者正在押注進一步下行，而該股在過去12個月內已下跌逾30%。相較同業，該公司的高負債水平使其在本次香港地產市場低迷中尤為脆弱，以困境價格進一步出售資產可能加速降槓桿的循環。

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