惠譽下調中國2026年新房銷售預測至下滑11-13%

惠譽評級將中國2026年新房銷售預測從此前預計的7-8%降幅，下調至下滑11-13%，原因是低線城市的持續疲弱繼續抵消少數核心城市市場初現的復甦勢頭。

惠譽評級在其修正後的預測中表示：「大多數受評開發商仍需時間消化歷史累積的土地儲備，2026年利潤率仍將受壓，僅會在未來數年逐步改善。」該評級機構指出，大部分購房需求已轉向二手房交易。

在惠譽評級有揭露月度數據的國有開發商中，除越秀地產（00123.HK）外，所有開發商在2026年前五個月均錄得銷售增長。這種差異凸顯出，即使是資本充裕的建築商，也在應對低線城市持續拖累整體銷售、抵消北京和上海等核心城市漲幅的市場格局。根據國家統計局數據，中國上一次新房銷售出現兩位數萎縮是在2022年，當時恒大危機後銷售額大幅下降約27%。

萎縮幅度加深，延長了中國房地產行業的困境。自2021年底恒大違約引發一波開發商倒閉潮以來，該行業已陷入長達多年的低迷。由於利潤率預計在2026年全年仍將面臨壓力，開發商面臨一段延長了的資產負債表修復期，而依賴土地出讓收入的地方政府也將感受到財政壓力。該行業的困境也拖累了更廣泛的經濟增長，房地產及相關行業歷來約佔中國GDP的四分之一。

向二手房交易的轉變，代表中國購房者行為的結構性變化。購房者擔心財務狀況緊張的開發商出現項目延遲交付和質量問題，因此日益轉向轉售市場。這一趨勢支撐了整體交易量，但對開發商清理未售新房庫存幫助不大，導致新房庫存維持在高位。

自2022年底以來，中國當局推出了一系列穩定房地產市場的措施，包括下調房貸利率、放鬆主要城市的購房限制，以及推出收購未售房屋用於保障性住房的計劃。中國人民銀行亦將五年期貸款市場報價利率（LPR）——抵押貸款定價的基準利率——從2022年的峰值下調了逾100個基點。儘管有這些努力，復甦仍不均衡，主要集中在一個線城市，而低線城市市場仍在掙扎。

對於中國開發商債務的投資者而言，此次降級預示著復甦時間線將延長。自2024年底以來，由於市場對行業好轉抱有期望，中國房地產開發商發行的美元債券已出現反彈，但惠譽修正後的預測顯示，基本面的改善可能需要更長時間才能實現。對低線城市敞口較大的民營開發商面臨最嚴峻的壓力，而資產負債表更強勁且能獲得廉價融資的國有企業則更有能力度過低迷期。

核心城市與低線城市之間的差異可能會持續存在。儘管北京、上海和深圳等城市在政策寬鬆的支持下出現了初步的穩定跡象，但較小的城市正面臨人口外流和住房供應過剩的結構性阻力。惠譽修正後的預測表明，這種分化將至少在2026年之前持續主導中國房地產市場，而復甦之路取決於開發商能多快消化其土地儲備，以及政策刺激措施能多有效地轉化為新房需求。

本文僅供參考，不構成投資建議。