《21世紀住房之路法案》禁止華爾街收購超過350間單戶住宅

《21世紀住房之路法案》於7月11日在未經總統唐納·川普簽署的情況下正式生效，該法禁止擁有350間或以上單戶住宅的企業繼續購買此類房產，違者最高可處100萬美元罰款。

「這位參議員爭取到的條款，為城市提供了更多工具來保護社區、擴大首次購屋者的機會，並幫助負責任的本地房東在更公平的競爭環境中發展，」亞特蘭大市長安德烈·迪更斯在7月13日與該法案發起人、喬治亞州民主黨參議員拉斐爾·沃諾克共同舉行的新聞發布會上表示。

該法案在參議院以85比5、眾議院以358比32的票數通過，隨後川普拒絕簽署，但在憲法規定的10天期限後自動成為法律。罰款收入將用於資助新建住房及協助首次購房者。該法案還授權提供10億美元補助金給地方政府以激勵建設，設立2億美元獎勵計畫以表揚取消限制性分區規定的城市，並透過削減10%的社區發展整筆補助金來懲罰增長緩慢的社區。

根據Realtor.com的估計，該法旨在應對全國超過400萬套住房的短缺問題，這是十多年來建設不足的結果。僅在亞特蘭大，大型企業就擁有超過四分之一的單戶住宅——超過7.2萬間房產。問題在於，限制投資者對現有住房的需求，同時引導其轉向新建案，是否能夠降低房價，抑或只是將競爭壓力轉移至租賃市場。

這份包含45項條款、共381頁的法案，是三十年來最具影響力的聯邦住房改革方案。除了對投資者的限制外，法案還納入了沃諾克的《估價現代化法案》中的措施，允許屋主申請第二次估價以解決偏見問題，同時簡化了低影響力HUD項目的環境審查流程，以加快建設進度。

新建供應 vs. 現有住宅需求

這種雙管齊下的做法帶來了不確定的前景。Realtor.com資深經濟學家喬爾·伯納表示，要看到有意義的產出增長可能需要數年時間。「可能需要數年時間，才能出現有意義的產量增長，而要對整體可負擔性產生影響，則需要更長時間，」伯納說。

Nelson Mullins律師事務所專注於不動產業務的律師傑伊·舒曼表示，開發商和購房者需要釐清部分條款，特別是針對投資者的禁令。「除了機構投資者相關規定外，這些並不是大規模的監管變革，」舒曼說。「但這些措施屬於那種能夠刺激更多開發、增加供應，並讓更多交易（尤其是在邊際層面上）能夠成立的類型。」

該法案還更新了聯邦住房管理局對製造房屋和模組化房屋的貸款標準，使其與傳統現場建造房屋享有相同的融資待遇。Realtor.com首席經濟學家丹妮爾·海爾表示，如果這種做法被更廣泛地採用，可能會降低建設成本。

下一步怎麼走

伯納指出，國會仍需為多項新任務批准資金。這位經濟學家表示，供應增長可以填補住房短缺，「特別是在那些最需要建設的地方——即那些因監管負擔而目前難以建設的地方——鼓勵興建。」

該法案的成效將取決於機構投資者是否如預期般將資金轉向新建案，或者反而在租賃市場上加劇競爭，可能推高租金。房屋建築商股票可能因建築激勵措施增加而受惠，而專注於單戶住宅租賃的房地產投資信託則可能因購買限制而面臨逆風。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。